Guide pour l'acquisition de la citoyenneté turque par investissement immobilier – 2026

Introduction

Le guide suivant offre un aperçu complet des procédures et principes à suivre pour les étrangers souhaitant acquérir la citoyenneté turque par le biais d'un investissement immobilier. Ce guide est conçu pour informer les particuliers étrangers sur les dispositions légales, les restrictions et les conditions pertinentes.

Cadre juridique et prérequis

Conformément à la réglementation, les personnes physiques étrangères peuvent acquérir la citoyenneté turque en achetant un bien immobilier d'une valeur minimale de 400 000 USD ou son équivalent dans d'autres devises. Le bien immobilier acheté doit être une copropriété ou un terrain constructible. De plus, un engagement doit être pris de ne pas vendre le bien pendant au moins trois ans.

La réglementation a évolué au fil du temps, avec des modifications importantes apportées à diverses dates pour améliorer la clarté et l'efficacité du processus. Par exemple, les changements apportés le 12 janvier 2017, le 19 septembre 2018 et les dates ultérieures ont affiné les conditions d'achat des biens immobiliers et les engagements associés.

Dispositions clés

1. Critères d'éligibilité :

   • Les étrangers doivent acheter un bien immobilier d'une valeur minimale de 400 000 USD.
   • Le bien immobilier doit être officiellement enregistré et la transaction doit être documentée par un titre de propriété.
   • Les biens immobiliers ne doivent pas être vendus dans les trois ans suivant l'achat.

2. Types de biens immobiliers :

   • Le bien immobilier peut être résidentiel ou commercial, à condition qu'il réponde aux critères de valeur.
   • Les biens immobiliers en construction peuvent également être pris en compte s'ils sont achevés et répondent aux conditions nécessaires dans le délai spécifié.

3. Processus de candidature :

   • La demande de citoyenneté turque par investissement immobilier doit être soumise aux autorités compétentes, notamment le Ministère de l'Environnement, de l'Urbanisation et du Changement climatique.
   • Un rapport d'évaluation immobilière, obtenu auprès d'une société d'expertise agréée, est requis.
   • Un certificat de conformité est délivré une fois la valeur du bien et les autres conditions vérifiées.

4. Exigences en matière de documentation :

   • Titre de propriété du bien immobilier.
   • Certificat de détermination d'investissement immobilier.
   • Preuve de paiement et transactions financières liées à l'achat du bien immobilier.
   • Engagement de ne pas vendre le bien immobilier pendant au moins trois ans.

5. Conditions spéciales :

   • Les biens immobiliers grevés d'hypothèque ou soumis à d'autres restrictions légales ne peuvent pas être utilisés pour les demandes de citoyenneté.
   • Plusieurs biens immobiliers peuvent être utilisés pour satisfaire l'exigence d'investissement total, à condition qu'ils atteignent cumulativement le seuil de valeur.

Dispositions légales détaillées

Certificat de détermination d'investissement immobilier : Le Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB), ou Certificat de détermination d'investissement immobilier, est désormais un document obligatoire pour les investisseurs étrangers recherchant la citoyenneté turque par le biais d'un investissement immobilier. Introduit le 1er février 2024, ce certificat est délivré par la Direction Générale du Cadastre et du Registre Foncier et nécessite un investissement minimum de 400 000 USD dans des biens éligibles. Le processus TYTB implique des contrôles stricts sur la valeur du bien, la preuve de paiement et la conformité aux réglementations, y compris une restriction de vente de trois ans sur le bien. Cette nouvelle exigence vise à rationaliser le programme de citoyenneté par investissement et à prévenir les transactions frauduleuses, en garantissant que chaque bien est utilisé une seule fois pour l'acquisition de la citoyenneté.

Documentation de vente et d'engagement : L'acte officiel doit indiquer explicitement que le bien immobilier ne sera pas vendu pendant trois ans. Il s'agit d'un engagement contraignant et toute violation peut entraîner l'annulation du processus de citoyenneté.

Exigences financières et preuve d'investissement : Les paiements du bien immobilier doivent être effectués par l'intermédiaire de banques turques, les transactions en devises étrangères étant converties via la Banque Centrale de Turquie. La preuve de paiement doit être détaillée, indiquant les informations de l'acheteur et du vendeur, les montants des transactions et les dates pertinentes. Les reçus bancaires et les documents de change sont des éléments cruciaux de la demande.

Considérations juridiques supplémentaires :

• Les biens immobiliers faisant l'objet de litiges judiciaires ou de privilèges existants ne sont pas éligibles.
• La propriété du bien immobilier doit être claire et exempte de toute réclamation de tiers.
• La propriété conjointe n'est généralement pas autorisée, sauf si la valeur totale est couverte par la part d'une seule personne.

Considérations fiscales et financières

Obligations fiscales : Les acheteurs de biens immobiliers doivent se conformer aux réglementations fiscales locales, y compris la taxe foncière, la TVA et autres taxes connexes. Les impôts doivent être payés intégralement et en temps voulu pour éviter les complications juridiques.

Transactions financières : Les paiements doivent être effectués par l'intermédiaire de banques turques, et les transactions en devises étrangères doivent être converties par la Banque Centrale de Turquie. Toutes les transactions doivent être documentées avec précision pour garantir la conformité aux réglementations financières turques.

Changements récents dans le programme de citoyenneté turque par investissement immobilier en 2024

Au cours de la dernière année, plusieurs changements importants ont été apportés au programme de citoyenneté turque par investissement afin d'améliorer le processus et de prévenir les activités frauduleuses. Ces changements affectent le processus d'évaluation immobilière, la procédure après l'obtention du certificat de conformité d'investissement, les types de biens éligibles à l'investissement et les conditions d'investissement par le biais d'accords de promesse de vente. Voici les détails :

Évaluation immobilière et processus TYTB

L'un des changements les plus critiques est l'introduction du Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB) ou Certificat de détermination d'investissement immobilier. Depuis le 1er février 2024, l'obtention d'un TYTB est désormais obligatoire pour les demandes de citoyenneté par investissement immobilier. La Direction Générale du Cadastre et du Registre Foncier est responsable de la délivrance de ce certificat.

Le processus d'évaluation immobilière a également été centralisé. GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., une filiale de l'Autorité de Construction de Logements (TOKI), est désormais exclusivement autorisée à effectuer les évaluations immobilières pour les demandes de citoyenneté. Ce changement vise à garantir des évaluations immobilières plus précises et standardisées.

Impact sur les investisseurs : Les investisseurs doivent désormais demander le rapport d'évaluation via le système Web Tapu (https://webtapu.tkgm.gov.tr/), en sélectionnant l'option "Vatandaşlığa Konu Satış" (vente pour citoyenneté) et en choisissant GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. comme société d'évaluation. Cette centralisation peut entraîner des délais de traitement plus longs en raison de la charge de travail accrue sur une seule société autorisée. Les investisseurs doivent examiner attentivement les valeurs du marché et se préparer à des investissements supplémentaires potentiels si l'évaluation de GEDAŞ est inférieure au seuil requis de 400 000 USD.

Procédure après le certificat de conformité d'investissement

Une fois l'investissement effectué et le certificat de conformité délivré, le dossier est transféré à la Direction Générale de la Population et des Affaires Civiles. Durant cette phase, il est obligatoire de séjourner en Turquie, car la direction devra à nouveau prendre vos empreintes digitales à des fins de vérification.

Impact sur les investisseurs : Après réception du certificat de conformité, les investisseurs doivent se préparer à séjourner en Turquie pendant environ 10 à 15 jours ou à effectuer des visites séparées pour chaque étape afin de compléter le processus.

Restrictions sur les investissements fonciers

Auparavant, l'achat d'un terrain non constructible pouvait qualifier un investisseur pour la citoyenneté turque. Cependant, selon la dernière réglementation, seuls les terrains avec un projet de construction approuvé (un titre de propriété de type "kat irtifakı") sont éligibles. Cela signifie que le terrain doit avoir un plan de construction approuvé par les municipalités et que le titre de propriété doit être modifié pour refléter ce statut.

Impact sur les investisseurs : Les investisseurs ne peuvent plus acquérir la citoyenneté turque en achetant des terrains non aménagés. Seuls les terrains avec des plans de construction établis et approuvés sont acceptables, garantissant que les investissements sont dirigés vers des projets de développement concrets.

Exigence de transaction unique pour les accords de promesse de vente

Pour les investissements effectués par le biais d'accords de promesse de vente, tous les investissements doivent être réalisés en une seule transaction. Cela signifie que, contrairement aux achats immobiliers standard où les investissements peuvent être effectués à des moments et lieux différents, les accords de promesse de vente exigent que le montant total de l'investissement soit engagé en une seule fois, généralement dans le même projet.

Impact sur les investisseurs : Cette réglementation impose que les investissements par le biais d'accords de promesse de vente soient généralement effectués dans un seul grand bien immobilier ou dans plusieurs biens immobiliers au sein du même projet qui atteignent collectivement l'exigence de 400 000 USD. Ce changement garantit des transactions plus simples et vérifiables.

Ces changements récents visent à renforcer l'intégrité et l'efficacité du programme de citoyenneté turque par investissement. En comprenant et en respectant ces nouvelles réglementations, les investisseurs peuvent mieux naviguer dans le processus et s'assurer que leurs investissements répondent aux exigences légales et financières nécessaires.

Exigence de certificat de casier judiciaire

Une nouvelle exigence a été introduite pour le processus de candidature. Les investisseurs étrangers doivent désormais soumettre un certificat de casier judiciaire couvrant tous les candidats adultes de leur famille. Ce certificat doit être obtenu dans le pays d'origine de l'investisseur.

Impact sur les investisseurs : Ce document supplémentaire ajoute une couche de diligence raisonnable au processus. Les investisseurs doivent tenir compte du temps et des efforts nécessaires pour obtenir ce certificat de leur pays d'origine lors de la planification de leur calendrier de candidature.

Permis de séjour pour investisseur pour les membres de la famille

Le processus de candidature comprend désormais l'obtention d'un permis de séjour pour investisseur pour les membres de la famille de l'investisseur étranger. Tous les candidats, y compris les membres de la famille bénéficiant de l'investissement, reçoivent désormais un permis de séjour de "Type J" (permis de séjour basé sur l'investissement) aux côtés de l'investisseur principal.

Impact sur les investisseurs : Ce changement rationalise le statut de résidence pour tous les membres de la famille impliqués dans la demande de citoyenneté. Il garantit que chacun dans la famille de l'investisseur a un statut juridique cohérent pendant le processus de candidature.

Présence obligatoire lors de la soumission de la demande

Un changement procédural important exige la présence de l'investisseur principal et de son conjoint au rendez-vous pour la soumission des documents. Les demandes par l'intermédiaire d'un avocat ne sont plus acceptées. L'investisseur et le conjoint qui obtiendront la citoyenneté par le biais de l'investissement doivent être physiquement présents au bureau de la citoyenneté pendant la phase de soumission des documents.

Impact sur les investisseurs : Ce changement nécessite une planification minutieuse pour que toute la famille soit en Turquie au moment de la soumission de la demande. Il peut nécessiter la coordination des horaires de voyage et potentiellement des séjours plus longs en Turquie pour certains membres de la famille. Cependant, il permet également une interaction directe avec les fonctionnaires, ce qui peut potentiellement accélérer le processus de vérification.

Ces changements supplémentaires affinent davantage le programme de citoyenneté turque par investissement, soulignant l'accent mis par le gouvernement sur la diligence raisonnable et la vérification personnelle dans le processus de candidature. Les investisseurs potentiels doivent tenir compte de ces nouvelles exigences lors de la planification de leur stratégie d'investissement et de demande de citoyenneté.

Avantages de l'acquisition de la citoyenneté turque

1. Avantages de voyage : La citoyenneté turque accorde un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée dans de nombreux pays, améliorant la mobilité mondiale.
2. Opportunités commerciales : Les citoyens peuvent tirer parti de l'emplacement stratégique de la Turquie et de son économie en croissance pour les affaires et le commerce. L'union douanière de la Turquie avec l'UE et sa position de passerelle entre l'Europe et l'Asie offrent des avantages commerciaux significatifs.
3. Avantages culturels et de style de vie : La Turquie offre un riche patrimoine culturel, une infrastructure moderne et une qualité de vie élevée. Les paysages et climats diversifiés du pays offrent de nombreuses options de style de vie, de la vie urbaine animée à la vie côtière sereine.

Foire aux questions

1. Que se passe-t-il si la valeur du bien immobilier diminue après l'achat ?

• Le processus de citoyenneté n'est pas affecté par une diminution de la valeur du bien immobilier après l'achat. Tant que le bien a été évalué à 400 000 USD au moment de l'achat, l'éligibilité reste intacte.

2. Un certificat de casier judiciaire est-il requis pour la demande ?

• Non, un certificat de casier judiciaire n'est pas requis pour la demande de citoyenneté par investissement immobilier.

3. Un certificat de santé est-il requis pour la demande ?

• Non, un certificat de santé n'est pas requis pour ce processus.

4. Quels sont les points les plus critiques à considérer ?

• S'assurer que le bien immobilier est éligible à l'acquisition de la citoyenneté est le facteur le plus crucial. Il est recommandé de nous contacter pour vérifier l'éligibilité du bien. De plus, une préparation minutieuse du certificat d'achat en devises étrangères, du rapport d'évaluation et des reçus de paiement est essentielle.

5. Comment le processus actuel progresse-t-il ?

• Le processus reste largement le même qu'auparavant, mais le gouvernement examine désormais les demandes plus attentivement. Des vérifications supplémentaires et des exigences documentaires ont été mises en place pour prévenir les activités frauduleuses observées par le passé.

6. Quelle est l'obligation de service militaire pour les enfants ?

• Les personnes qui deviennent citoyens turcs avant l'âge de 22 ans sont tenues de remplir leur service militaire, qui peut être effectué soit par un service court rémunéré (21 jours), soit par un service à temps plein (6 mois).

Conclusion

L'acquisition de la citoyenneté turque par investissement immobilier est une option viable pour les investisseurs étrangers cherchant à s'implanter en Turquie. En respectant les dispositions légales énoncées et en sélectionnant soigneusement le bon bien immobilier, les investisseurs peuvent naviguer avec succès dans le processus et profiter des nombreux avantages de la citoyenneté turque.

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